En 2023, comme en 2024, quelques changements sont à noter. En plus du dispositif Pinel, s'ajoutera le dispositif Pinel+. Ce dernier a pour but de maintenir les taux de défiscalisation Pinel au plus haut, à conditions que le bien acquis répondent à certains critères. Toutefois, La pinel "classique" permettra de garder des taux de défiscalisation si l'investissement est fait en Quartier Politique de la Ville.
Vous pensez que cela devient compliqué ? Voici les réponses claires à vos interrogations.
Les conditions obligatoires pour bénéficier de la loi Pinel ou Pinel+
Voici les conditions obligatoires pour bénéficier du dispositif de défiscalisation. Ces dernières sont donc le tronc commum de tous les dispositifs Pinel.
- Logements neufs, en VEFA ou moins de 2 ans.
- Immeuble collectif.
- Respecter les plafonds de loyers, comme de ressources.
- Le bien doit être situé en Zone tendue A, Abis, B1 ou Quartier Politique de la Ville (QPV).
- L'avantage fiscal est calculé sur une valeur de bien de 300 000€ maximum.
- Loué non meublé
Comme le gouvernement l'a annoncé, les taux de défiscalisation sont revus à la baisse. Une première baisse des taux de défiscalisation aura lieu dès 2023, puis une seconde baisse des taux de défiscalisation aura lieux en 2024. Néanmoins, le gouvernement propose aussi de garder des taux de défiscalisation inchangés en 2023 et 2024 en bénéficiant de la loi Pinel+. En 2023 et 2024, il y aura donc 2 dispositifs :
- La loi Pinel, qu'on qualifiera de "classique"
- La Loi Pinel+
Pourquoi alors compliquer l'investissement immobilier Pinel avec 2 dispositifs ? Voici les explications.
Bien comprendre la différence entre Pinel et Pinel+
Il faut bien comprendre que la loi Pinel a été créée en 2014 et qu'en 8 ans, beaucoup de choses ont changé. Le plan de relance du Logement a été créé pour relancer la construction de biens locatifs immobiliers neufs. En 2023, c'est toujours le cas, mais des enjeux nouveaux ont poussé le gouvernement à faire évoluer la loi Pinel. En effet, sous l'impulsion d'Emmanuelle Wargon et son ministère de la transition écologique, la Pinel+ a vu le jour pour respecter les accords de Paris lors de la COP 2021.
Ainsi, si à l'origine le but de la loi Pinel est de pousser l'investissement immobilier locatif privé à se développer dans des zones plus ou moins tendues, aujourd'hui, des nouveaux critères sont imposés. Ces derniers sont censés permettre au gouvernement de respecter les engagements pris lors de la COP 2021.
Les biens immobiliers doivent respecter des normes thermiques pour être éligibles. Jusqu'à présent, on parlait de RT2012. C'est toujours le cas pour la Pinel "Classique". Avec la loi Pinel+, on parle désormais de RE2020 au seuil 2025. Une exigence supplémentaire qui n'est pas anodine, car si elle permet au bien immobilier d'être moins énergivore et consommateur d'énergie, elle entraine de facto un surcoût de construction.
Mais ce n'est pas tout. d'autres critères sont imposés, issus de la démarche "habiter la france de demain". Du coup, pour prétendre à la Pinel+, des critères d'usages sont obligatoires. Par exemple, une double exposition du bien immobilier à partir du T3. Alors, il y a de fortes probabilités pour que tous les appartements d'un immeuble ne soient pas tous éligibles à la Pinel+. Un casse tête supplémentaire pour les promoteurs et investisseurs.
Pour autant, est-ce que cela signifie qu'investir en Pinel+ est une mauvaise affaire ? Pas si sûr, c'est à étudier et tout dépend de votre situation fiscale.
Reste alors le cas des Quartier Politique de la Ville ou Quartier Prioritaire Politique de la ville (c'est la même chose) - QPV ou QPPV. Ces zones sont fortement tendues, dès lors, le gouvernement a décidé de ne pas toucher aux avantages fiscaux. Une Pinel "Classique" permet alors d'avoir des taux maximum, sans les contraintes de la Pinel+. Une RT2012 suffira, sans des obligations de critères de confort. Il est alors possible que les promoteurs se ruent sur ces quartiers, puisqu'ils offrent la possibilité d'une défiscalisation maximum, sans ajouter de contraintes. On restera sur des appartements moins couteux à la construction, et donc à l'achat, mais plus énergivores. Tout un paradoxe.
La pinel "Classique"
Pour bénéficier de la loi Pinel
- Les 6 conditions citées en début de page.
- RT 2012 minimum.
- Respecter les plafonds de loyers et de revenus
Les taux de défiscalisation seront alors de :
| Durée d'engagement locatif | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
|---|---|---|---|
| Taux de réduction d'impôt 2023 | 10.5% | 15% | 17.5% |
| Taux de réduction d'impôt 2024 | 9% | 12% | 14% |
Comme annoncé, les taux de défiscalisation sont nettement revus à la baisse.
Pinel+
Pour bénéficier de la loi Pinel+.
- Les 6 conditions citées en début de page.
- En 2023, RE 2020 jalon 2025.
- En 2024, Classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
- Respecter les plafonds de loyers et de revenus
- Respecter les critères de qualité d'usage.
Comme vous le constatez, les critères de qualité d'usage font leur apparition. Que sont ces critères ?
- Superficie minimale, fonction de la typologie du bien.
- A partir du T3, 2 orientations différentes.
- Espace extérieur privatifs avec une surface minimale.
Superficie des logements et espaces extérieurs
voici le tableau des superficies du logement et espaces extérieurs en fonction de sa typologie.
| T1 | T2 | T3 | T4 | T5 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Superficie minimale du logement | 28m2 | 45m2 | 62m2 | 79m2 | 96m2 |
| Superficie minimale de l'espace privatif extérieur | 3m2 | 3m2 | 5m2 | 7m2 | 9m2 |
Taux de défiscalisation Pinel+
Ainsi, si tous les critères ont respectés, voici le taux de défiscalisation Pinel+
| Durée d'engagement locatif | 6 ans | 9 ans | 12 ans |
|---|---|---|---|
| Taux de réduction d'impôt 2023 | 12% | 18% | 21% |
L'exception des quartiers politique de la ville
Si votre investissement locatif est réalisé dans un Quartier Prioritaire Politique de la Ville, alors, les critères environnementaux et de qualité d'usage de la Pinel+ ne sont pas obligatoires pour bénéficier des taux de défiscalisation Maximum. C'est donc une Pinel "Classique", mais avec les taux de défiscalisation de la Pinel+. Ces zones étant fortement tendues, le gouvernement souhaite attirer les investisseurs privés dans ces quartiers.